Nhiều tỉnh, thành phố mới đây đã trình đề xuất tăng giá đất theo quy định vì cho rằng giá nhà, đất thực tế trên thị trường đã tăng gấp nhiều lần trong mấy năm qua. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lo ngại việc điều chỉnh giá đất theo hướng tăng lên dù thực tế vẫn thấp hơn thị trường sẽ kéo giá bất động sản (BĐS) tăng theo, điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến người mua nhà.
Giá BĐS sẽ ăn theo giá đất
Khi giá đất theo quy định tăng lên, tác động đầu tiên chính là việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, doanh nghiệp (DN). Chuyên gia thuế Trần Xoa cho biết theo quy định, trong giao dịch chuyển nhượng đất ở, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng. Bên mua phải đóng lệ phí trước bạ là 0,5% tính theo giá đất quy định tại thời điểm nộp lệ phí trước bạ. Vì vậy, khi giá đất theo quy định tăng lên thì khoản đóng lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, thu nhập DN sẽ tăng theo.
“Giá đất trên thị trường hiện nay đã tăng rất cao, gấp nhiều lần so với bảng giá đất mà TP.HCM ban hành. Trên thực tế, trong giao dịch mua bán nhà, hai bên mua bán đã thỏa thuận giá ghi trên hợp đồng chỉ bằng hoặc cao hơn chút so với bảng giá đất TP đưa ra nhưng mức lệ phí trước bạ, số tiền thuế phải đóng sẽ ảnh hưởng ít nhiều” - chuyên gia Trần Xoa phân tích.
Bảng giá đất sẽ tác động trực tiếp đến giá cả thị trường BĐS, đặc biệt cần quan tâm là giá nhà ở sẽ tăng theo. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy mức giá của bảng giá đất tăng tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ở đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.
“Hiện nay căn hộ nhà ở thương mại hai phòng ngủ có giá vừa túi tiền trên dưới 2 tỉ đồng. Với cặp vợ chồng (có một con) thu nhập khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5-6 triệu đồng/tháng (60-70 triệu đồng/năm) thì giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội” - ông Châu chia sẻ.
Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng bảng giá đất sẽ làm giảm quy mô tổng cầu do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường BĐS, trước hết là đối với phân khúc thị trường BĐS cao cấp và thị trường đầu tư thứ cấp.
Cần tính toán mức tăng
Từ các lo ngại trên, đa số các chuyên gia, DN lẫn người mua nhà đều cho rằng mức đề xuất tăng phải hợp lý.
Anh Dương (quận Bình Tân, TP.HCM) chia sẻ: “Tôi đồng ý tăng giá đất vì thực tế giá đất theo quy định cũ đã lạc hậu, giá thị trường đã tăng nhiều lần. Tuy nhiên, trong thời điểm hàng hóa gì cũng tăng giá, từ thịt heo, thịt gà…, giá BĐS cũng ngất ngưởng thì bảng giá đất chỉ nên tăng 5%-10% và nên có lộ trình tăng từng năm để bớt tác động hơn”.
Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu cho rằng biên độ tăng giá trong khung giá đất, bảng giá đất quá lớn có thể dẫn đến việc tận thu. Trước mắt có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng nhưng về lâu dài có thể lợi bất cập hại. Lý do là có thể khiến DN thu hẹp hơn quy mô sản xuất, kinh doanh, người dân quay sang giao dịch ngầm, hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của Nhà nước. Do vậy hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét, cân nhắc kỹ biên độ tăng giá thật hợp lý, hợp tình cho khung giá đất giai đoạn 2019-2024.
Đại diện HoREA đưa ra đề nghị lựa chọn phương án giữ nguyên mức giá tối thiểu, tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Với phương án này và căn cứ Nghị định 44/2014 của Chính phủ, TP.HCM có thể quy định bảng giá đất với mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với khung giá đất.
Mức đề xuất cao nhất là ở TP.HCM với mức tăng 41%
Sở TN&MT TP.HCM vừa có tờ trình gửi UBND TP.HCM về ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn TP giai đoạn 2020-2024. Dự kiến bảng giá đất mới này sẽ được công bố vào ngày 1-1-2020. Theo đó, Sở TN&MT đề xuất giá đất bằng 41% so với giá thị trường và bằng khung giá trong dự thảo nghị định của Chính phủ về khung giá đất.
Trước đó UBND TP Hà Nội cũng đã thống nhất đề xuất HĐND xem xét mức tăng bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 bình quân 15% so với giai đoạn 2014-2019. TP Hà Nội trình giữ nguyên giá đất nông nghiệp đang áp dụng. Với bảng giá đất ở tăng bình quân 16% đối với các tuyến đường trục chính hai chiều, tăng bình quân 12% đối với các tuyến đường một chiều.
Cũng vừa hoàn tất bảng giá đất giai đoạn 2020-2024, UBND tỉnh Đồng Nai sẽ trình HĐND thông qua tại kỳ họp cuối năm diễn ra đầu tháng 12-2019. Theo đó bình quân bảng giá đất sẽ tăng 30%-35%.
QUANG HUY
