Còn nhiều tồn tại
Nhiều người vì lý do khách quan phải chuyển đổi chỗ ở và nơi làm việc, nhưng với việc kéo dài thời gian cấp sổ hồng thì người dân cũng không thể chuyển nhượng được, gây rất nhiều khó khăn.
Câu chuyện về năng lực của chủ đầu tư khi triển khai các dự án, được xem là một trong những nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp xảy ra và theo chiều hướng gia tăng, phức tạp trong thời gian gần đây.
Đơn cử, có thể kể đến là dự án Westa (Hà Đông, Hà Nội), chủ đầu tư là Công ty CP COMA 18, mặc dù đã bàn giao nhà và người dân vào ở từ năm 2014. Nhưng suốt hơn 5 năm trời chủ đầu tư vẫn chưa thể làm sổ hồng cho gần 300 hộ dân. Nguyên nhân do chủ đầu tư làm ăn thua lỗ, toàn bộ dự án Westa bị “cầm cố” trong ngân hàng.
Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Đoàn Văn Cương cho biết, việc các chủ đầu tư đi vay vốn ngân hàng hay thế chấp để phát triển dự án của mình là chuyện bình thường trong kinh doanh, nhưng câu chuyện đáng nói ở đây đó là năng lực thực sự của các chủ đầu tư.
“Nhiều chủ đầu tư đã “liều mình” làm dự án với số vốn “0 đồng”, sau đó bằng những mối quan hệ với các ngân hàng nâng giá trị thực của dự án để được vay với số tiền lớn nhất có thể. Đến khi do không huy động được vốn từ khách hàng nên các chủ đầu tư bị “đứng hình” hoặc vì chủ đầu tư lấy số tiền đã huy động được đáo hạn, vay mới ngân hàng đi đầu tư vào dự án khác nhưng bị thua lỗ, cùng với việc không đủ tiềm lực tài chính nên đã thất hứa với khách hàng của mình” - ông Cương nhìn nhận.
Nên mạnh tay xử lý
Tháng 11/2019, Chính phủ ban hành Nghị định số 91/NĐ-CP, về việc xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. Điểm mới đáng chú ý là quy định về xử phạt chủ đầu tư các dự án nhà ở chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho người mua. Cụ thể, nếu chủ đầu tư nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ hồng nhưng chậm từ 3 tháng trở lên, tính từ thời điểm bàn giao nhà, sẽ bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 1 tỉ đồng, tùy vào thời gian chậm và số hộ bị chậm.
Về nội dung xử phạt hành chính đối với các chủ đầu tư, KTS Trần Huy Ánh - Hội KTS Hà Nội cho biết, việc đưa ra mức xử phạt này cho thấy cơ quan quản lý Nhà nước cũng đang lo ngại vấn đề gia tăng tranh chấp tại các dự án chung cư sẽ ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự, cũng như sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.
“Đối với các dự án có mức đầu tư lên tới hàng nghìn tỷ đồng thì việc xử phạt 1 tỷ đồng không lớn đối với các chủ đầu tư. Nếu một dự án chủ đầu tư xây dựng sai vài chục căn hộ số tiền lợi nhuận thu thêm đã lên tới hàng trăm tỷ, nên sẽ sẵn sàng nộp phạt để hợp thức hóa phần vi phạm của mình” - ông Ánh nói.
Đồng quan điểm, luật sư Trần Cao Ngãi - Hội Luật gia Việt Nam cho biết, từ trước đến nay chưa bao giờ có nghị định nào quy định mức xử phạt liên quan đến lĩnh vực này với số tiền cao như vậy.
Việc quy định khung xử phạt với số tiền cao trong thời điểm hiện tại là hợp lý, trước tình trạng nhiều chủ đầu tư các dự án nhà chung cư cố tình vi phạm các quy định của Nhà nước về quy hoạch, thiết kế (xây dựng sai phép - PV) dẫn đến tình trạng chây ì hoàn thiện hồ sơ với cơ quan chức năng để hoàn thành các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cư dân. Việc tăng chế tài này với mục đích là bảo vệ quyền lợi của người dân, trước những vi phạm có tính toán, có chủ đích của nhiều chủ đầu tư.
“Có rất nhiều chủ đầu tư cố tình vi phạm quy hoạch, thiết kế theo giấy phép đã được cấp, như cắt bớt diện tích sử dụng chung, tăng số phòng, biến diện tích chức năng công cộng thành căn hộ... để bán, tất cả đều vì mục đích lợi nhuận. Đến khi phải nộp hồ sơ hoàn công, nhiều công trình sai so với thiết kế ban đầu, nên cơ quan chức năng không thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, căn hộ cho người dân, dẫn đến tình trạng có dự án đã đi vào sử dụng hàng chục năm mà người dân vẫn không được cấp Giấy chứng nhận sở hữu” - luật sư Ngãi cho hay.
Cũng theo ông Ngãi, cần phải phân biệt rõ những nguyên nhân dẫn đến việc chậm bàn giao sổ hồng cho người dân để có chế tài mạnh tay hơn. Nếu chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, người dân có thể kiện ra tòa, yêu cầu bồi thường thiệt hại, người dân được quyền thay đổi chủ đầu tư.
“Trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm quy định về hồ sơ cấp phép xây dựng khiến cơ quan chức năng không thể làm hồ sơ cấp sổ hồng, không chỉ phạt tiền mà Nhà nước nên tịch thu toàn bộ số tiền mà chủ đầu tư đã bán những căn hộ sai phép hoặc nặng hơn có thể thu hồi toàn bộ phần sai để làm công trình công cộng và chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn trả số tiền đã thu của người dân” - ông Ngãi cho biết thêm.
"Việc chậm trễ cấp sổ hồng cho người dân cũng là một trong những nguyên nhân xảy ra tranh chấp tại các dự án tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn về an ninh trật tự, không chỉ ảnh hưởng đến người dân, cơ quan quản lý mà DN cũng chịu tổn thất không ít. Tại các dự án xảy ra tranh chấp thì giá bán sẽ bị giảm từ 5 - 10%, con số này có thể cao hơn nếu là tranh chấp nghiêm trọng, kéo dài" - Chuyên gia Vũ Quang Vinh - Hiệp hội BĐS Việt Nam
Doãn Thành
