PGs.Ts Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) nông nghiệp của Việt Nam hiện nay quy mô còn quá bé, chưa xứng với tiềm năng.
Quy mô còn nhỏ
Ông Chung đưa ra con số thống kê: năm 2016, cả nước có 33.500 trang trại, tăng 67,2% so với năm 2011, bình quân tăng 10%/năm; số lượng doanh nghiệp (DN) hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp là 3.846 DN, tăng 49% so với năm 2011, trong đó DN có số vốn từ 10 tỷ đồng trở lên tăng đến 76,2%.
Khảo sát ở 3.700 hộ dân tại 12 tỉnh, thành trên cả nước có 16,6% số hộ thực hiện giao dịch bán đất nông nghiệp, trong khi chỉ có 7,1% số hộ thực hiện giao dịch cho thuê.
Về nguồn cung cho thị trường, tính đến nay, trong tổng số 27,3 triệu ha đất nông nghiệp, Nhà nước đã giao quyền sử dụng khoảng 90% (tức khoảng 24,4 triệu ha) cho các đối tượng sử dụng cụ thể. Điều đó cho thấy nguồn cung sơ cấp (Nhà nước giao) chỉ còn khoảng 10% nên hầu như không có vai trò quyết định.
Tại Hội thảo “Kiến tạo thị trường BĐS nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách” mới đây, Ts. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, đặt vấn đề: “Thị trường này liệu có thể phát triển được không? Chúng ta có thể học hỏi được kinh nghiệm từ một số nước?”.
Tại các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Philippines… không có quá trình cải cách ruộng đất, không chia ruộng cho nông dân nên diện tích ruộng phần lớn vẫn nằm trong tay các điền chủ. Do đó không tối đa hóa được sản lượng của nông nghiệp…
Ngược lại, ở các nước Đông Bắc Á như Hàn Quốc, Nhật Bản…, nông dân được chia ruộng nên đã tối đa hóa được sản lượng nông nghiệp, nâng cao rất nhanh thu nhập của nông dân. Điều đó dẫn đến hình thành thị trường mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Trong khi đó, ở Mỹ, đất đai là tư hữu, quy hoạch đất nông nghiệp rất chặt chẽ. Mỹ có luật bảo hiểm sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đây là công cụ để nông dân nước này có thể dùng đất nông nghiệp để thế chấp vay ngân hàng hoặc mua bán, chuyển đổi quyền sở hữu.
Thay đổi quyền sở hữu?
Trở lại vấn đề thị trường BĐS nông nghiệp của Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng Việt Nam rất đặc thù, khi chia đất nông nghiệp cho dân, không có quyền sở hữu nên không có quyền “mua đứt, bán đoạn”, từ đó mới xuất hiện hình thức thuê lại.
“Với hình thức này, những người đi thuê đất không yên tâm khi bỏ tiền ra nhưng không được sở hữu. Bỏ tiền ra đầu tư quy mô lớn nhưng không biết nay mai có thay đổi gì không?”, ông Nghĩa phân tích.
Ở Mỹ, cấp phép cho nông dân được quyền bỏ hoang đất nông nghiệp theo cách “trả tiền cho để bỏ hoang”. Nghĩa là họ được quyền gieo trồng bao nhiêu phần trăm diện tích đất để giữ giá nông sản không bị xuống quá thấp, sản xuất không bị dư thừa… Mọi sự thay đổi nhỏ đều phải được các cơ quan xem xét rất kỹ lưỡng.
Về tín dụng, ở Mỹ gần như người nông dân nào cũng phải thế chấp đất để vay vốn ngân hàng. Còn tại Việt Nam, chỉ có thế chấp nhà chứ không thế chấp ruộng. Điều đó chứng tỏ ngân hàng không coi ruộng là tài sản thực sự, chính xác là chưa có thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp thực sự.
Do đó, theo ông Nghĩa, phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp. Đến nay đã có những DN đi tiên phong nhưng vẫn cảm thấy bất an.
“Thực ra, cơ chế tín dụng không quan trọng bằng cơ chế pháp lý. Khi có pháp lý sẽ hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp”, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia nhấn mạnh.
Tại Việt Nam còn rất nhiều tồn tại về thị trường BĐS nông nghiệp cần học hỏi kinh nghiệm ở nước ngoài.
Đó là quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo nên nảy sinh hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa.
Đồng thời, việc mua bán đất nông nghiệp không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.
Ngoài ra, đất không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu: Từ bố mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm… Trong khi ở các nước có bảo hiểm, việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch, tiến hành thuận lợi.
Có thể nói, BĐS nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại vì có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào.
Minh Trang
